空き家は全国で増加傾向にあり、平成25年時点で空き家率は13,5％と過去最高の比率を占めており、空き家数は全国で820万戸を超えています。空き家対策として国からも様々な対策が設けられており、対策の一つとして平成28年の税法改正では空き家相続による特別控除の特例が加わりました。
多くの方が悩まれる家屋の相続に大きく関わる特別控除の内容を知って、所有している空き家が対象かどうかを確認しておきましょう。
譲渡所得の特別控除制度とは
相続によって発生した古い空き家の有効活用を促すため、税制度での特別措置として「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が平成28年の税制改正大綱に含まれました。譲渡所得の特別控除制度とは、空き家を譲渡した場合一定の条件を満たしていれば、3,000万円の特別控除が受けられるという制度です。
今までは相続した家に住んでいなければ、不動産を売却しても3,000万円の控除を受ける事は出来ませんでした。しかし平成28年の税制改正により、相続して空き家状態になっていた不動産を売却した場合も、『空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例』と呼ばれる控除が認められることになりました。
特別控除制度の概要は、被相続人のみが居住用として使用していた家屋及び土地を相続した個人が、平成28年4月1日～平成31年12月31日までの間に一定の条件を満たして家屋又は土地を譲渡した場合に、譲渡所得の3,000万円の特別控除を適用することが出来ます。
売却の難しい空き家売買の活性化が主な目的なので、対象となる空き家にはいくつかの条件が設けられています。
対象となる家屋の要件
特別控除制度の対象には、下記の家屋の条件を満たしている必要があります。
- ① 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること
- ② 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること
- ③ 昭和56年５月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く。）であること
- ④ 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
（※ 相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該取壊しの時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと）
また、上記に挙げた家屋の要件に当てはまる共に、譲渡する際の要件と期間を満たしている必要があります。
① 譲渡価額が１億円以下であること
② 家屋及び敷地の用に供されている土地を譲渡する場合、譲渡の時に家屋が現行の耐震基準に適合している（耐震改修している）こと
③平成28年4月1日～平成31年12月31日までに譲渡したもので、且つ相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したもの
これらの条件を満たしていることを証明する書類が必要となるため、条件に適している場合は確認が必要です。特例控除を受けるためには、家屋及び敷地を譲渡した場合と取り壊しをした場合に合わせて、それぞれ必要書類を準備して確定申告書に添えて申請する必要があります。
空き家を譲渡する要件
特別控除における譲渡の要件は、相続した不動産を家屋がある状態で売却するか、解体を終えて更地にした土地を売却するかによって内容が異なります。
【家屋及び土地を売却する場合】
・相続が発生した時から相続の時から譲渡まで、事業・貸付・居住の用に使用されていた事がないこと
・家屋を譲渡するときにおいて、現行の耐震基準に耐震基準に適合している（耐震改修している）こと
【解体後の土地を売却する場合】
・相続が発生した時から取り壊しの時まで、事業・貸付・住居の用に使用されていないこと
・土地において相続が発生した時から譲渡の時まで、事業・貸付・住居の用に使用されていないこと
特別控除制度の対象となる家屋は、旧耐震基準である昭和56年5月31日以前に建設されたものです。そのため、耐震リフォームを行い耐震基準に適用させて売却するか、解体して売却することになります。空き家の解体や耐震改修に補助金が出るケースがあるため、自治体や国の補助制度を活用することも可能です。
特別控除制度の注意点
特別控除の適用を検討する際、特に注意したいのが期間と減税措置との併用です。期間においては、対象となる家屋の条件と譲渡の期間に注意が必要です。
まず、対象として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることが前提条件です。また、対象となる条件を満たしていても、適用期間外の場合は控除を受けることが出来なくなります。
適用する期間は、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間の譲渡に限ります。前述期間内で、且つ相続をした日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものが対象となります。
【譲渡期間の一例】
・平成25年1月3日に相続が発生した場合⇒平成28年4月1日から平成28年12月31日までが対象
・平成28年4月2日に相続が発生した場合⇒平成31年12月31日までが対象
いつ相続が発生したかによって対象となる譲渡期間が異なるため、控除が利用できなくなることの無いよう注意が必要です。
また、3,000万円の特別控除は条件を満たしている場合、自己居住用財産を譲渡した場合の特別控除・又は自己居住用財産の買換えなどに係る特別措置と重複して受けることが出来ます。そのため、申請の前に併用が出来るかどうか確認するよう注意しましょう。
まとめ
相続した空き家を一定の基準を満たして売却した場合、譲渡所得から上限3,000万円の控除が受けられる、空き家相続による優遇税制に関してご説明しました。
特別控除の特例を受けるためには、対象となる条件に該当していて、且つ期間内の譲渡がなければ控除を受けることが出来ません。特別控除制度は、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を促すための時限措置であるため、対象となる家屋や譲渡の要件が厳格に決められているのです。
相続して空き家となった不動産のご負担を減らすためにも、要件を確認のうえ特別控除の特例が適用される期間内に、特別控除の利用をするか他の方法を取るかの決断が必要なのではないでしょうか。
